De zakelijke rechten

A. Kenmerken van de zakelijke rechten

Zakelijke rechten creëren een bijzondere rechtsband tussen de titularis en het goed, in tegenstelling tot vorderingsrechten die enkel een rechtsband teweegbrengen tussen schuldeiser en schuldenaar. Zakelijke rechten vertonen daarom een aantal belangrijke kenmerken. In de eerste plaats zijn ze tegenstelbaar aan iedereen. Omdat iedereen er rekening mee moet houden, zorgt het recht ervoor dat de zakelijke rechten effectief ook kenbaar zijn. Dit gebeurt door te zorgen voor een wettelijke regeling van de publiciteit van de zakelijke rechten.

Dit is in het bijzonder zo voor onroerende goederen. Men moet weten aan wie ze behoren en wat hun rechtstoestand is. Publiciteit gebeurt door het opstellen van een authentieke akte en de overschrijving van deze akte in de registers op het kantoor Rechtszekerheid. Deze publiciteit is ingevoerd in het belang van derden: de overdracht van een bepaald goed ten overstaan van derden geldt immers maar nadat de akte overgeschreven is (dus niet op het moment dat je de akte ondertekend hebt bij de notaris). Zo blijft de verkoper van een onroerend goed ten aanzien van zijn schuldeiser eigenaar zolang de verkoopakte niet is overgeschreven.
Voor roerende goederen geldt dat wie publiekelijk de zaak in zijn bezit heeft, geacht wordt de eigenaar te zijn, tot bewijs van het tegendeel. Bezit is de feitelijke uitoefening van een recht als ware men de titularis van dit recht, hetzij rechtstreeks, hetzij door middel van een derde. Degene die het recht feitelijk uitoefent, wordt vermoed de bezitter ervan te zijn, behoudens tegenbewijs. Een restitutieverplichting van het recht dat hij bezit, sluit de bedoeling om er titularis van te zijn uit.

Ontbreekt deze bedoeling wegens een rechtshandeling (bv. een huurcontract) of een wettelijke (bv. een vruchtgebruik krachtens het wettelijk erfrecht) of rechterlijke (bv. de veroordeling om het goed terug te geven) titel, dan is er slechts detentie van dit goed. Wie dus weet dat hij een goed onder zich heeft dat hij nog moet teruggeven is juridisch geen bezitter.

Daden van eenvoudig gedogen ten slotte brengen noch bezit noch detentie teweeg. Denk aan het toelaten van een wijkkermis op jouw weide.

Een tweede kenmerk is dat zakelijke rechten een volgrecht verlenen, als gevolg van de tegenstelbaarheid. Het volgrecht houdt in dat de zakelijk gerechtigde zijn zakelijk recht als het ware volgt en het dus kan opeisen tegenover om het even wie het goed, waarop het recht betrekking heeft, onder zich houdt en dit ongeacht waar dit goed zich bevindt. Bijvoorbeeld, de bank heeft een zakelijk zekerheidsrecht (hypotheek) op het huis van de kredietnemer. Indien deze kredietnemer- hypothecaire schuldenaar het huis verkoopt aan een derde, dan zal de hypotheek meegaan met dit goed, zodat de nieuwe eigenaar van dit huis zal geconfronteerd worden met het feit dat er een hypotheek op rust. Meer bepaald zal bij wanbetaling door de oorspronkelijke eigenaar-kredietnemer de gedwongen verkoop door de bank van het huis kunnen geëist worden en zal de opbrengst van de verkoop bij voorrang naar de bank gaan, ook al is de nieuwe eigenaar geen schuldenaar van de bank. Om die reden wordt bij elke overdracht door de notaris een grondige controle van het bestaan van een hypotheek op het onroerend goed verricht, zodat de schuldvordering van de bank met de prijs van de verkoop kan voldaan worden en de hypotheek kan opgeheven worden bij de verkoop aan een derde. Persoonlijke vorderingsrechten daarentegen worden door een schuldenaar in personam gecontracteerd en gaan niet automatisch mee over op een derde persoon. Stel dat je aan een onderneming vraagt om een machine te leveren, dan heb je op dit goed een vorderingsrecht. Stel nu dat die onderneming dit goed ondertussen verkocht heeft aan een derde, dan kan je enkel nog een schadevergoeding eisen van die firma. Het goed zelf kan je echter niet meer opeisen bij de derde, want je had er geen zakelijk recht op, enkel een vorderingsrecht tot levering.

Bovendien verlenen zakelijke rechten een recht van voorrang. Je mag jouw goed terugnemen, zonder dat je onderworpen bent aan de regel van “gelijkheid van schuldeisers”, die normaal gezien speelt bij de insolvabiliteit van een schuldenaar. Bij een vorderingsrecht geldt de regel van gelijkheid van schuldeisers en loop je dus groot risico bij de insolvabiliteit van jouw schuldenaren. De voorrang van zakelijke rechten is vooral van belang bij samenloopsituaties (denk aan beslagprocedures en faillissementen). Voorrang betekent dat de titularis van een zakelijk recht voorgaat op de titularissen van vorderingsrechten. Wie bijvoorbeeld 1.000 euro uitgeleend heeft aan de uitbater van een café, die hiermee – inmiddels doorverkochte – dranken heeft aangekocht, heeft slechts een vorderingsrecht. Wie echter een muziekinstallatie van 1.000 euro verkocht heeft aan dezelfde uitbater, met een retentierecht zolang de prijs niet volledig betaald is, heeft een zakelijk zekerheidsrecht. Deze zakelijk gerechtigde zal daarom, wanneer de caféhouder failliet verklaard wordt, zijn verkochte zaak kunnen terugnemen en dus minder risico of verlies lijden dan de eerstgenoemde uitlener. Deze voorrang van zakelijk gerechtigden speelt vooral in de sector van de kredietverlening. Wie schulden aangaat, moet immers met zijn hele vermogen daarvoor instaan. Roerende en onroerende goederen kunnen openbaar verkocht worden in het kader van een beslagprocedure. Zakelijk gerechtigden (de pandhouders en de bevoorrechte en hypothecaire schuldeisers) worden dan bij voorrang voldaan. Als er nog geld overblijft, dienen de gewone schuldeisers zich tevreden te stellen met een proportioneel deel van het saldo. Een ouder zakelijk recht heeft in regel voorrang op een later zakelijk recht.

Voor zakelijke rechten gelden de beginselen van specialiteit en eenheid. Het specialiteitsbeginsel houdt in dat, niettegenstaande enig andersluidend beding en tenzij de wet anders bepaalt, een zakelijk recht altijd een bepaald goed dan wel een bepaald geheel van goederen tot voorwerp heeft. Het eenheidsbeginsel houdt in dat zakelijke rechten slechts een goed als geheel tot voorwerp kunnen hebben, en niet slechts een of meer bestanddelen ervan. Een zakelijk recht kan dus niet afzonderlijk op een inherent bestanddeel van een goed worden gevestigd. Een inherent bestanddeel van een goed is een noodzakelijk element van dit goed dat er niet kan worden van afgescheiden zonder afbreuk te doen aan de fysieke of functionele substantie van dit goed. Een zakelijk recht op een goed strekt zich van rechtswege uit tot zijn inherente bestanddelen en elke daad van beschikking met betrekking tot een goed strekt zich van rechtswege ook uit tot zijn inherente bestanddelen.

De accessoriumregel voor zakelijke rechten is wettelijk verankerd in art. 3.9 BW: elk recht op een goed strekt zich ook uit tot de accessoria van dat goed. In de mate dat zij aan dezelfde persoon toebehoren, is een goed een accessorium van een ander goed, indien het hieraan duurzaam verbonden of bevestigd is, of indien het ten dienste staat van de uitbating of van de bewaring van het hoofdgoed. Elke daad van beschikking met betrekking tot dat goed strekt zich van rechtswege uit tot de accessoria, tenzij anders overeengekomen werd.

In het zakenrecht geldt het principe van de zakelijke subrogatie. Een zakelijk recht strekt zich van rechtswege uit tot alle goederen die in de plaats komen van het oorspronkelijke voorwerp van het zakelijk recht, waaronder de schuldvorderingen die in de plaats van het goed zijn gekomen, zoals de vergoeding die door derden (bv. een verzekeringsmaatschappij) verschuldigd is wegens het tenietgaan, de beschadiging of het waardeverlies van het goed, voor zover het zakelijk recht nuttig op het nieuwe voorwerp kan worden uitgeoefend en er geen andere manier is om het recht te vrijwaren.

Voor de zakelijke rechten geldt het numerus clausus-beginsel. De beperking of exhaustiviteit van het aantal zakelijke rechten betekent dat er geen andere zakelijke rechten gecreëerd kunnen worden dan diegene die wettelijk geregeld zijn. In tegenstelling tot het contractenrecht, waar rechtssubjecten onder elkaar volledig vrij nieuwe rechtsafspraken kunnen maken – mits zich te houden aan de dwingende wetsbepalingen – is dit niet zo in het goederenrecht. De wet bepaalt de exhaustieve catalogus van zakelijke rechten en andere zakelijke rechten kunnen niet worden uitgevonden. Men noemt dit het “gesloten stelsel van zakelijke rechten”. Enkel de wetgever kan zakelijke rechten creëren. Het zijn vandaag:

het eigendomsrecht en de mede-eigendom,
de zakelijke gebruiksrechten, met name de erfdienstbaarheden, het recht van vruchtgebruik, erfpacht en opstal,
de zakelijke zekerheden, met name de bijzondere voorrechten, het pand, de hypotheek en het retentierecht.

B. Soorten zakelijke rechten

De meeste zakelijke rechten zijn zelfstandige rechten. Dit betekent dat ze op zichzelf bestaan, zonder enige band met een andere rechtsverhouding.

Bijkomstige of accessoire zakelijke rechten zijn dan weer afhankelijk van of verbonden met een andere rechtsverhouding. Dit zijn de zakelijke zekerheidsrechten, die gevestigd worden tot zekerheid van een vorderingsrecht. Het bestaan van de zekerheid is dan ook afhankelijk van het – verder – bestaan van de schuld. Zo kan de bank haar hypotheekrecht realiseren als de hypothecaire lening niet wordt afbetaald. Maar als de lening volledig voldaan is, kan de bank het onroerend goed natuurlijk niet meer te gelde maken.

C. Vestiging en tenietgaan van zakelijke rechten

Vestiging

Zakelijke rechten worden meestal “op afgeleide wijze” verkregen. Dit wil zeggen dat bestaande rechten worden overgedragen van het ene rechtssubject op het andere. Dit kan door algemene rechtsovergang, rechtsovergang onder algemene titel of rechtsovergang onder bijzondere titel, onder de levenden of in geval van overlijden, om niet of onder bezwarende titel. De algemene rechtsopvolging of rechtsopvolging onder algemene titel kan met name plaatsvinden door wettelijke of testamentaire erfopvolging en, wat rechtspersonen betreft, door fusie, splitsing of gelijkgestelde verrichting.

Een zakelijk recht kan onder opschortende voorwaarde of termijn worden gevestigd. In dat geval begint de duurtijd van het zakelijk recht pas te lopen op het ogenblik dat de voorwaarde gerealiseerd of de termijn verstreken is.

De overdracht of vestiging van een zakelijk recht vindt plaats door een rechtshandeling tot overdracht of vestiging door een beschikkingsbevoegde persoon in uitvoering van een geldige titel bestaande uit een verbintenis tot geven. De rechtshandeling tot overdracht of vestiging vindt plaats door de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen en de verbintenis tot geven wordt uitgevoerd op dat ogenblik. De partijen worden vermoed daarmee in te stemmen zodra zij de verbintenis tot geven zijn aangegaan. Dit geldt enkel voor bepaalde goederen. Dit zijn goederen die individueel bepaald zijn (species). Denk aan een bepaald schilderij. Bij soortgoederen heeft de overdracht of vestiging pas plaats wanneer zij gespecificeerd worden. Soortgoederen zijn goederen die slechts bepaald zijn naar hun maat, getal of gewicht, dus naar hun generieke eigenschappen. Denk aan graan.

Tenietgaan

Het Burgerlijk Wetboek voorziet zowel algemene als specifieke wijzen van tenietgaan. Wat de algemene betreft, gaan zakelijke rechten teniet door:

1° het tenietgaan van het recht van een rechtsvoorganger van de titularis van het zakelijk recht;

2° het tenietgaan van het voorwerp van het zakelijk recht (behoudens toepassing van zakelijke subrogatie);

3° het tenietgaan van de titel waardoor het zakelijk recht is verkregen, ten gevolge van met name de vernietiging, de realisatie van de ontbindende voorwaarde, de ontbinding wegens niet-nakoming, de vervallenverklaring, de herroeping of de opzegging in minnelijke overeenstemming;

4° de gerechtelijke onteigening van het goed, onder voorbehoud van de regels inzake erfdienstbaarheden;

5° de afstand van het zakelijk recht door de titularis.

Daarnaast zijn er bijzondere wijzen van tenietgaan van zakelijke gebruiksrechten (dus niet voor het eigendomsrecht) door:

1° het verstrijken van de wettelijke of contractuele tijdsduur waarvoor het zakelijk recht is ontstaan;

2° de niet-uitoefening van het zakelijk recht gedurende dertig jaar. Indien het zakelijk recht in onverdeeldheid is, sluit de uitoefening ervan door één van de deelgenoten de bevrijdende verjaring uit;

3° de vermenging van de hoedanigheid van zakelijk gerechtigde met de hoedanigheid van degene die het zakelijk recht heeft toegestaan, voor de duur ervan;

4° de vervallenverklaring uitgesproken door de rechter, indien de titularis op manifeste wijze misbruik maakt van zijn gebruik en genot, hetzij door het goed te beschadigen, hetzij door bij gebrek aan onderhoud de waarde ervan kennelijk te doen verminderen, zonder afbreuk te doen aan de macht van de rechter om in plaats van de vervallenverklaring andere voorwaarden voor de uitoefening van zijn recht op te leggen.

D. Eigendom

a. Definitie en kenmerken

Het meest verregaande of meest omvangrijke zakelijke recht is het eigendomsrecht. Het eigendomsrecht valt als het ware samen met het goed zelf. Wie het eigendomsrecht heeft over een goed, heeft eigenlijk alle rechten op dat goed, ook al zijn er wel beperkingen op de concrete uitoefening ervan in het licht van de belangen van andere rechtssubjecten. Alle andere zakelijke rechten zijn beperkter in omvang dan het eigendomsrecht.

Het eigendomsrecht omvat alle bevoegdheden die je over een goed kan hebben. De Romeinsrechtelijke wetenschap, waaraan ons eigendomsbegrip schatplichtig is, omschrijft het recht als het ius utendi, fruendi et abutendi. Vertaald komt dit neer op het recht om een zaak te gebruiken (utendi), om er de vruchten van te genieten (fruendi) en om erover te beschikken (abutendi) (letterlijk “misbruik van te maken” of dus teniet te doen).

Als eigenaar heb je dus het genot, het gebruik en de beschikking van een goed. Het genot van een goed betekent dat je de opbrengsten en de vruchten van het goed verkrijgt. Het gebruik van een goed betekent dat je met betrekking tot dit goed alle materiële handelingen die de waarde van het goed niet verminderen of alle rechtshandelingen die het statuut van het goed niet veranderen mag stellen. Maar als eigenaar heb je als enige zakelijk gerechtigde ook het recht om te beschikken over het goed. Beschikken wil zeggen dat je het goed mag vervreemden, verkopen, schenken, zelfs vernietigen. Je mag dus alle materiële handelingen uitvoeren waarmee je de waarde van het goed kan veranderen, aantasten of waarmee je zakelijke rechten kan toestaan op een goed ten voordele van een derde.

Het eigendomsrecht is een altijddurend recht. De eigenaar kan het voorwerp terugvorderen uit handen van degene die het onder zich heeft en zich verzetten tegen elke inbreuk of aanspraak van een derde. Het eigendomsrecht en de vorderingen die het recht sanctioneren, doven niet uit door het niet-gebruik ervan. De eigenaar kan wel instemmen met een beperking van zijn bevoegdheid om te beschikken over het goed onder de dwingende voorwaarden dat dit in de tijd beperkt is en beantwoordt aan een rechtmatig belang. Zo kan een jonge begiftigde de schenking van geld in volle eigendom aanvaarden onder de last om over het geschonken geld niet te beschikken vooraleer hij de leeftijd van 25 jaar heeft bereikt.

b. Beperkingen

Het eigendomsrecht is in zekere mate een onbeperkt recht. Toch zijn hier in de loop der tijden een aantal beperkingen op voorzien. Het eigendomsrecht is dus niet (meer) onbegrensd. De eigenaar heeft de volheid van bevoegdheden, behoudens de beperkingen die door wetten, verordeningen of door de rechten van derden worden opgelegd. Er zijn zowel publiekrechtelijke als privaatrechtelijke beperkingen.

Wat de publiekrechtelijke betreft, zijn worden in het algemeen belang beperkingen opgelegd.

We denken in de eerste plaats aan de publiekrechtelijke erfdienstbaarheden. Voorbeelden zijn de plaatsing van elektriciteitsleidingen, het recht van de overheid om materialen uit een niet-bevaarbare waterloop te spreiden over de oevers enz.
Daarnaast bestaan er verdergaande maatregelen. Denk aan de onteigening: de overheid kan in het algemeen belang tegen een billijke en voorafgaande schadevergoeding en volgens een heel strikte wettelijke procedure iemand uit zijn eigendomsrecht ontzetten. Denk ook aan de opeising, waarbij roerende of onroerende zaken van overheidswege worden opgevorderd, zonder voorafgaande vergoeding, in geval van een noodtoestand (zie het thema Fundamentele rechten).
Ten slotte zijn er tal van regelingen in verband met de openbare orde, die beperkingen stellen aan private handelingen. Denk daarbij onder meer aan de wetgeving op de stedenbouw en de ruimtelijke ordening. Daarbij wordt bv. bepaald welke bestemming een goed heeft (bv. landbouwgrond), hoe een gebouw eruit moet zien, dat er beperkingen zijn i.v.m. het lozen van afvalstoffen

Ook privaatrechtelijke verhoudingen leggen een zekere beperking op aan het eigendomsrecht. Met de privaatrechtelijke beperkingen wil men de belangen van derden beschermen, omdat die derden de directe invloed van de uitoefening van het eigendomsrecht ondergaan. Daarom werd een aansprakelijkheidsregime opgebouwd dat op twee manieren bestaat: een foutaansprakelijkheid (rechtsmisbruik) of een foutloze aansprakelijkheid (de burenhinder). Op die wijze krijgt het eigendomsrecht een sociale dimensie.

De eerste beperking ontstaat door de theorie van het rechtsmisbruik. Wie zijn recht uitoefent op een wijze die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en redelijk persoon in dezelfde omstandigheden geplaatst, maakt misbruik van zijn recht. De eigenaar die zich schuldig maakt aan rechtsmisbruik, ziet zijn eigendomsrecht niet verloren gaan. De sanctie bestaat in de matiging van het recht tot zijn normale rechtsuitoefening, onverminderd het herstel van eventuele schade die het rechtsmisbruik heeft berokkend (bv. een muur optrekken zonder bijzonder nut voor zichzelf maar die wel veel zonlicht ontneemt aan de buur).
Naast de theorie van het rechtsmisbruik werd door de rechtspraak en doctrine de evenwichtsleer ontwikkeld die in het hervormde goederenrecht een wettelijke grondslag kreeg. De eigenaar die zonder een fout te begaan, zijn buurman bovenmatige hinder aandoet, is hem een passende compensatie verschuldigd zodat het evenwicht tussen de twee eigendommen hersteld wordt. Met een bovenmatige hinder wordt die hinder bedoeld die de normale ongemakken uit het nabuurschap overtreft. Dit vergt een feitelijke beoordeling waarbij een aantal elementen een rol spelen, zoals de plaats, het tijdstip, de frequentie en de intensiteit van de hinder, de volgtijdelijkheid van de ingebruikname van het goed of de publieke bestemming van het onroerend goed van waaruit de hinder wordt veroorzaakt.

Degene die het evenwicht schendt, is gehouden dit te herstellen. De rechter oordeelt welke van volgende maatregelen passend zijn om het evenwicht te herstellen: 1) een vergoeding in geld die de bovenmatige hinder compenseert; 2) de vergoeding van de kosten verbonden aan compenserende maatregelen op het gehinderde onroerend goed om de hinder tot het normale niveau te verminderen; 3) voor zover dit op zich geen nieuw onevenwicht doet ontstaan en een normaal gebruik en genot van het onroerend goed hierdoor niet wordt uitgesloten, het bevel de handeling die het evenwicht verstoort te staken of op het hinderende onroerend goed maatregelen te nemen die de hinder verminderen tot het normale niveau.

c. Verwerving

Er zijn twee wijzen van eigendomsverwerving: de afgeleide wijzen, waarbij er een overdracht van eigendom plaatsvindt van de ene partij aan de andere (koop, ruil, schenking, erfenis) en de oorspronkelijke wijzen van eigendomsverkrijging, waarbij eigendomsrechten verkregen worden los van een ander rechtssubject om (verkrijgende verjaring, natrekking, verwerking, vondst en niet-ophaling).

De oorspronkelijke wijzen van eigendomsverwerving worden geregeld in het goederenrecht.

Verkrijgende verjaring

De verkrijgende verjaring is een wijze van eigendomsverwerving ingevolge een deugdelijk bezit gedurende een bepaalde tijd. Eigendom is een zakelijk recht, terwijl bezit een feitelijke toestand is die de grondslag vormt van de eigendomsverkrijging door verjaring. Bezit veronderstelt twee componenten: een feitelijk of materieel element en een intentioneel element. Het eerste slaat op de feitelijke uitoefening van het zakelijk recht. Het intentionele element betekent dat degene die het recht feitelijk uitoefent, dit doet met de bedoeling als titularis van dit recht te handelen. Een huurder heeft bijvoorbeeld wel de materiële detentie, maar hij heeft niet de bedoeling om eigenaar te zijn, aangezien hij zijn rechten baseert op een vorderingsrecht (het recht op rustig huurgenot) ten aanzien van de verhuurder. Het enige wat nog nodig is om effectief ook eigenaar te zijn, is tijd. Als het bezit deugdelijk is, dit wil zeggen voortdurend, ongestoord, openbaar en ondubbelzinnig, dan wordt de bezitter eigenaar nadat de termijn voor verkrijgende verjaring verstreken is. De bezitter is te goeder trouw als hij er rechtmatig mag op vertrouwen dat hij titularis is van het recht dat hij bezit. De goede trouw wordt vermoed, behoudens tegenbewijs. De termijn die moet verstrijken om door verkrijgende verjaring, eigenaar te zijn, varieert in functie van de aard van het goed en de goede of kwade trouw van de bezitter:

Voor wie te goeder trouw bezit, is de basistermijn zowel voor onroerende als voor roerende goederen 10 jaar.
Als het bezit te kwader trouw begonnen is (men wist of behoorde te weten dat de zaak verkregen is van iemand die geen eigenaar/titularis was) is de termijn 30 jaar.
Voor roerende goederen is de verjaringstermijn evenwel nul, aangezien de bezitter vermoed wordt eigenaar te zijn. Dit geldt enkel voor de verkrijgers onder bezwarende titel. Voor degenen die het goed kosteloos verkregen hebben en te goeder trouw zijn, geldt de basistermijn van 10 jaar. Maar ook voor de eigenaar van wie het goed gestolen werd of die het goed verloren heeft, geldt een bijzondere termijn. Deze eigenaar kan het goed binnen de drie jaar na de diefstal of het verlies terugvorderen van de bezitter. Deze termijn is een vervaltermijn. De bezitter die uitgewonnen wordt, kan dan enkel verhaal zoeken bij degene van wie hij de zaak verkregen of gekocht heeft.

Natrekking

Een heel belangrijke wijze van oorspronkelijke eigendomsverwerving is het recht van natrekking. Dit recht houdt in dat de eigenaar van een goed ook eigenaar wordt van alle inherente bestanddelen van dit goed. Het recht van natrekking heeft niet alleen een materieelrechtelijke functie, namelijk dat daardoor eigendomsrecht ontstaat. Het heeft ook een bewijsrechtelijke functie: de eigenaar van de grond wordt namelijk – tot bewijs van het tegendeel – vermoed eigenaar te zijn van al wat op die grond wordt gebouwd of geplant. Bovendien geldt het vermoeden dat hij de bouwwerken en beplantingen op eigen kosten heeft gerealiseerd.

Vondst

Een andere wijze van oorspronkelijke eigendomsverwerving is vondst. De vinder van een roerende zaak moet redelijke pogingen ondernemen om de eigenaar terug te vinden. Vindt hij deze niet, dan moet hij daarvan uiterlijk binnen zeven dagen na de vondst aangifte doen bij een gemeente van zijn keuze, die deze in het daartoe bestemde register laat opnemen en, indien zij de eigenaar kent, deze binnen een maand na ontvangst van de aangifte per aangetekende zending uitnodigt om deze zaak of haar opbrengst te komen ophalen. Indien de zaak in andermans eigendom wordt gevonden, moet de vinder hiervan binnen dezelfde termijn de eigenaar per aangetekende zending inlichten. Deze verplichtingen voor de vinder en de gemeente gelden niet voor zaken die buiten een woning zijn geplaatst om te worden opgehaald of op een vuilnisbelt te worden geworpen. Ze zijn daarentegen wel van toepassing op de goederen die de gemeente heeft moeten wegnemen om reden van veiligheid of het gemak van doorgang alsmede op de goederen die op de openbare weg geplaatst zijn ter uitvoering van vonnissen tot uitzetting. De vinder kan zelf de zaak bewaren dan wel deze laten bewaren door de gemeente. Naargelang het geval is de vinder of de gemeente aansprakelijk voor de bewaring van de zaken die zij hebben ontvangen of weggehaald, overeenkomstig de bepalingen van de bewaargeving uit noodzaak.

Indien zes maanden sinds de vondst verstreken zijn, kan, naargelang het geval, de vinder dan wel de gemeente te goeder trouw en op een economisch verantwoorde wijze beschikken over de zaak. In twee gevallen wordt van die termijn afgeweken: 1° de vinder of de gemeente mag, zonder het verstrijken van die termijn af te wachten, beschikken over de zaken die vatbaar zijn voor bederf, die onderhevig zijn aan snelle waardevermindering of schadelijk zijn voor de openbare hygiëne, gezondheid of veiligheid; 2° de verplichte bewaartermijn voor fietsen is drie maanden. In geval van verkoop wordt de opbrengst ter beschikking van de eigenaar of van zijn rechtverkrijgenden gehouden tot het verstrijken van de termijn die nodig is voor de verkrijgende verjaring. De gevonden zaak blijft toebehoren aan zijn oorspronkelijke eigenaar. De eigenaar kan de zaak, dan wel de opbrengst ervan, terugvorderen uit handen van de vinder of de gemeente. Hij is verplicht de redelijke kosten van bewaring, behoud en opsporing te vergoeden. De vinder of gemeente heeft een retentierecht zolang deze verplichting niet is nagekomen.

Indien de genoemde verplichtingen zijn nagekomen, wordt de vinder of de gemeente aan wie de zaak is afgegeven, van deze zaak slechts eigenaar vijf jaar na de opname in het register van de gemeente waar de aangifte is gebeurd voor zover de oorspronkelijke eigenaar zich niet kenbaar heeft gemaakt. Heeft de gevonden roerende zaak geen eigenaar, dan verkrijgt hij die deze in bezit neemt daarvan onmiddellijk de eigendom.

Indien de eigenaar van een goed hierin een verborgen zaak vindt die geen eigenaar heeft, wordt hij hiervan eigenaar voor zover hij de voormelde verplichtingen is nagekomen. Heeft een verborgen zaak geen eigenaar en wordt deze in andermans goed gevonden, dan behoort de zaak voor de helft toe aan de vinder die een persoonlijk of zakelijk gebruiksrecht heeft en deze toevallig vindt, voor zover hij de genoemde verplichtingen is nagekomen. De zaak behoort dan voor de andere helft toe aan de eigenaar van het goed waarin deze zaak gevonden wordt. De vinder die geen eigenaar wordt en aan de op hem rustende verplichtingen heeft voldaan, heeft naar omstandigheden recht op een redelijke beloning vanwege de eigenaar. De wet bepaalt niet waaruit deze redelijke beloning moet bestaan, zodat ook hier de rechter de volle bevoegdheid heeft in geval van geschil te oordelen.

Verwerking

Nog een wijze van oorspronkelijke eigendomsverwerving is verwerking. Indien het roerende voorwerp van een zakelijk recht zodanig wordt bewerkt dat daardoor een nieuw goed ontstaat, gaat het op het goed rustende zakelijk recht teniet, behalve indien de waarde van het oorspronkelijke goed aanzienlijk de kost van de arbeid en materialen voor de bewerking overtreft. In dat geval wordt de eigenaar van het oorspronkelijke goed eigenaar van het nieuwe goed. Indien op grond hiervan de bewerker eigenaar wordt van het resultaat van de bewerking, is hij een vergoeding verschuldigd aan de eigenaar van het oorspronkelijke goed op grond van het contract dan wel op grond van de ongerechtvaardigde verrijking. In het omgekeerde geval kan de bewerker van de zaak aanspraak maken op een vergoeding op grond van het contract, dan wel op grond van ongerechtvaardigde verrijking.

Niet-ophaling

Een laatste wijze van oorspronkelijke eigendomsverwerving is niet-ophaling. Niet-opgehaalde voorwerpen zijn goederen die een persoon achterlaat bij een andere persoon voor bijvoorbeeld herstelling. Indien een eigenaar of een niet-eigenaar goederen toevertrouwt aan een detentor om te worden bewaard, bewerkt, hersteld of gereinigd, en deze goederen worden niet teruggenomen, dan verzoekt de detentor de eigenaar daartoe bij middel van een aangetekende zending, gericht tot de laatste bekende woonplaats. Na verloop van een jaar te rekenen van de dag van deze aangetekende zending, kan de detentor de niet-opgehaalde goederen doen verkopen. De opbrengst van de verkoop wordt overgemaakt aan de detentor. Na aftrek van het bedrag van zijn schuldvordering, keert hij het eventuele saldo uit aan de eigenaar of stort het, wanneer diens woon- of verblijfplaats onbekend is, op een afzonderlijke rekening met vermelding van de naam van de eigenaar. Dat laatste bedrag vervalt, in hoofdsom en interesten, van rechtswege aan de staat (“de schatkist”) na vijf jaar, tenzij dat bedrag, binnen die termijn, door de eigenaar wordt gevorderd.

d. Verlies

Net zoals de verkrijgende verjaring een mogelijkheid is om eigendom te verwerven, kan iemand zijn eigendom ook verliezen doordat de termijn van verkrijgende verjaring (door een derde) verloopt. Andere mogelijkheden van beëindiging of verlies van het eigendomsrecht zijn uiteraard de overdracht aan een nieuwe eigenaar en het zich definitief ontdoen van een zaak.

e. Mede-eigendom

In vele gevallen behoort een goed aan één eigenaar toe. Het komt evenwel voor dat meerdere rechtssubjecten eigendomsrechten hebben op een en hetzelfde goed. Er is dan sprake van mede-eigendom, die toevallig, vrijwillig of gedwongen kan zijn. Deze drie soorten mede-eigendom worden beheerst door andere rechtsregels.

Bij toevallige mede-eigendom is de onverdeeldheid het gevolg van een toevallige gebeurtenis buiten de wil om van de mede-eigenaars. Zo erven kinderen in onverdeeldheid de nalatenschap van hun ouders. Als er bijvoorbeeld twee kinderen zijn en twee onroerende goederen, dan erven ze niet elk een huis in exclusieve eigendom, maar elk een onverdeelde helft van beide huizen (tenzij de erflater in een testament anders beslist heeft). Elk van de mede-eigenaars kan hier op elk ogenblik de verdeling vragen, zodat het goed wordt verdeeld in exclusieve eigendommen voor elk van de gerechtigden. De verdeling in natura is daarbij de regel. Maar als dit niet mogelijk is omdat er geen gelijkwaardige en gelijksoortige kavels kunnen worden gevormd en de mede-eigenaars kunnen niet tot een ander akkoord komen, dan worden de goederen openbaar verkocht en de opbrengst van de verkoop tussen hen verdeeld.
Er is sprake van een vrijwillige mede-eigendom wanneer twee of meer bij overeenkomst een staat van onverdeeldheid in het leven roepen. Twee studenten kunnen bijvoorbeeld hun spaarcenten samenleggen om een draagbare computer te kopen en vervolgens onderling afspraken maken over het gebruik van hun gemeenschappelijk goed. Een vrijwillige mede-eigendom voor bepaalde duur is slechts aan derden tegenwerpelijk voor haar resterende duurtijd en ten hoogste voor vijf jaar. Bij onroerende goederen geldt dit slechts na overschrijving van de overeenkomst in de registers van het bevoegde kantoor Rechtszekerheid. Indien de vrijwillige mede-eigendom echter voor onbepaalde duur is tot stand gekomen, kan elke mede-eigenaar het contract, niettegenstaande andersluidend beding, opzeggen met inachtneming van een redelijke opzeggingstermijn (bv. drie oogartsen kopen samen een duur toestel en bedingen daarbij geen enkele termijn voor de duur van deze vrijwillige mede-eigendom). Een schuldeiser van de mede-eigenaars kan in rechte vorderen dat de vrijwillige mede-eigendom van onbepaalde duur wordt opgezegd onder dezelfde modaliteiten. Bij gebreke van akkoord tussen de mede-eigenaars omtrent de verdeling bepaalt de rechter de duur van de opzeggingstermijn. Hij houdt daarbij met name rekening met de door de partijen reeds gemaakte kosten, het voortbestaan van de doorslaggevende beweegreden die partijen ertoe heeft aangezet om de vrijwillige mede-eigendom tot stand te brengen en het nadeel dat uit de beëindiging voor de andere deelgenoot voortvloeit. De opzeggingstermijn kan niet langer zijn dan vijf jaar.
Bij de appartementsmede-eigendom of gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen hebben elk van de mede-eigenaars naast een exclusief eigendomsrecht op een of meer privatieve gedeelten, ook een gedwongen mede-eigendomsrecht op de gemeenschappelijke gedeelten (bv. de grond, de gangen of de lift). De mede-eigendom is van blijvende aard: de aard van de goederen verzet zich tegen iedere verdeling. Een en ander moet vastgelegd zijn in een notariële basisakte en een reglement van mede-eigendom. Dit geheel noemt men de statuten van het gebouw. Hierin worden de indeling van het gebouw in privatieven en gemeenschappelijke delen evenals de rechten en plichten van de eigenaars omschreven. Het onverdeelde aandeel van elke mede-eigenaar in die gemeenschappelijke delen hoort bij het eigendomsrecht van de private appartementen, kantoorruimtes, garages, kelders, bergingen en dergelijke meer. Het gaat mee met het privatief en kan dus niet apart vervreemd worden. Om deze gedwongen mede-eigendom te beheren creëert de wetgever enkel organen: de vereniging van mede-eigenaars (VME) heeft rechtspersoonlijkheid; de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft de beslissingsbevoegdheid. Een syndicus staat in voor de uitvoering van de beslissingen van de algemene vergadering en vertegenwoordigt de vereniging van mede-eigenaars naar de buitenwereld toe. Bij grote gebouwen met vele privatieve kavels verplicht de wetgever de aanstelling van een raad van mede-eigendom, die controle uitoefent op de syndicus. In elke vereniging van mede-eigenaars wordt ook een commissaris van de rekeningen aangesteld. Zijn taak bestaat in het controleren van de rekeningen van de vereniging van mede-eigenaars.
Timesharing of multi-eigendom is een bijzondere vorm van mede-eigendom. Daarbij wordt een onroerend goed (vaak een vakantieoord) verworven door meerdere rechtssubjecten samen, die elk achtereenvolgens gedurende een beperkte, meestal nauwkeurig omschreven, periodiek weerkerende periode het exclusief gebruik hebben van dit goed. Tot bescherming van de multi-eigenaars gelden bijzondere regels.
Ten slotte zijn er bijzondere regels die gelden voor gemene afsluitingen (ook wel mandeligheid genoemd). Het kan gaan over gemene hagen, muren en grachten. Het betreft bijzondere vormen van gedwongen mede-eigendom als bijzaak. Ook hier gelden tal van bijzondere regels.

E. Vruchtgebruik

Vruchtgebruik is het zakelijke recht dat aan de titularis ervan het tijdelijk recht verleent op het gebruik en het genot van een goed van de blote eigenaar, om het goed als een voorzichtig en redelijk persoon te gebruiken en te genieten overeenkomstig de bestemming van het goed en onder de verplichting om het goed bij het einde van het vruchtgebruik terug te geven. Dit zakelijk recht is essentieel tijdelijk. Als er geen duur bepaald werd, kan een vruchtgebruik maximaal negenennegentig jaar duren, behalve indien de natuurlijke persoon op wiens hoofd het is gevestigd, langer leeft. Het eindigt in elk geval bij de dood van de oorspronkelijke vruchtgebruiker. Voor rechtspersonen is de maximumduur ook negenennegentig jaar.

De plicht tot eerbiediging van de bestemming van het goed is essentieel en onderscheidt het vruchtgebruik van het erfpachtrecht. De bestemming van het goed is deze die daar bij contract aan is gegeven of die, bij gebreke van contract, volgens de aard van de goederen en het eerdere gebruik door de eigenaar, wordt vermoed.

De vruchtgebruiker heeft het recht om het goed te gebruiken en de vruchten ervan te genieten. Slechts heel uitzonderlijk in enkele in art. 3.148 BW bepaalde gevallen mag de vruchtgebruiker over het goed beschikken. In principe blijft het beschikkingsrecht (enkel over het goed, niet over het recht van vruchtgebruik zelf!) bij de eigenaar. Omdat deze eigenaar het gebruik en de vruchten moet derven, wordt hij de blote eigenaar genoemd. Enkel de vruchtgebruiker kan het goed verhuren en de huurgelden innen. De blote eigenaar heeft daar geen recht op. Vruchtgebruik mag hier niet verward worden met huur, dat een persoonlijk recht is en leidt tot wederzijdse aanspraken tussen de huurder en de verhuurder. De vruchtgebruiker kan zelf het goed verhuren en de huurgelden innen. De meest bekende wettelijke toepassing is ongetwijfeld het vruchtgebruik van de langstlevende echtgenoot of van de wettelijk samenwonende partner op de goederen van de overleden echtgenoot of partner. De langstlevende kan verder in de echtelijke woonst blijven wonen, kan de intresten innen van het spaargeld, kan de goederen verhuren en dergelijke meer. Ook bij contractuele regelingen kan een vruchtgebruik gevestigd worden. Denk daarbij aan een schenking van de blote eigendom waarbij de schenker zich het vruchtgebruik levenslang voorbehoudt. Vruchtgebruik kan zowel op roerende als onroerende goederen betrekking hebben. Het Burgerlijk Wetboek bevat enkele bijzondere regelingen voor vruchtgebruik op bijzondere goederen zoals soortgoederen, financiële instrumenten, schuldvorderingen, een geheel van goederen en intellectuele rechten.

Tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar ontstaat noodgedwongen een bijzondere juridische verhouding, vermits ze elk onderscheiden zakelijke rechten hebben op eenzelfde goed. Deze verhouding wordt in het Burgerlijk Wetboek geregeld vanuit de complementaire bevoegdheden en belangen die ze beiden hebben ten opzichte van dit goed.

In principe moet de vruchtgebruiker aan het einde van het vruchtgebruik dezelfde goederen in natura en in dezelfde staat teruggeven aan de blote eigenaar. Maar voor een normale slijtage bij een voorzichtig en redelijk gebruik van het goed moet de vruchtgebruiker niet instaan. In de uitzonderlijke gevallen waarin de vruchtgebruiker wel over het goed zelf mag beschikken bij uitoefening van zijn vruchtgebruik, dient hij de waarde van dit goed ten tijde van de vervreemding terug te geven voor zover er op dat ogenblik een schatting werd opgemaakt. Als dit niet het geval is, moet hij de waarde op het ogenblik van de vestiging van het vruchtgebruik teruggeven. Als er bij de vestiging geen beschrijving met waardering opgemaakt werd, moet hij de hoogste van twee waarden, namelijk bij het begin dan wel bij het einde van het vruchtgebruik teruggeven. Bij soortgoederen mag de vruchtgebruiker ook een gelijke hoeveelheid goederen van dezelfde hoedanigheid teruggeven.
Binnen de grenzen van zijn verplichting tot eerbiediging van de bestemming van het goed en tot een voorzichtig en redelijk gebruik kan de vruchtgebruiker ook veranderingen aanbrengen en bouwwerken en beplantingen uitvoeren aan het bezwaarde goed. De vruchtgebruiker beschikt immers over een accessoir opstalrecht: tijdens de duur van zijn vruchtgebruik is de vruchtgebruiker eigenaar van de door hem uitgevoerde bouwwerken en beplantingen. Indien de veranderingen, bouwwerken en beplantingen voortbestaan bij het einde van zijn recht, wordt hun lot als volgt geregeld: de blote eigenaar moet de vruchtgebruiker, op grond van de ongerechtvaardigde verrijking, vergoeden voor de bouwwerken en beplantingen die hij binnen de grenzen van zijn recht heeft uitgevoerd, zonder daartoe verplicht te zijn en met de toestemming van de blote eigenaar. Tot de betaling van de vergoeding heeft de vruchtgebruiker een retentierecht op die bouwwerken en beplantingen. De blote eigenaar wordt eigenaar van die bouwwerken en beplantingen en kan de verwijdering ervan niet vragen. De vruchtgebruiker kan die bouwwerken en beplantingen echter verwijderen tijdens de duur van zijn recht. In alle andere gevallen verkrijgt de blote eigenaar aan het einde van het recht, zonder vergoeding, de eigendom van de bouwwerken en beplantingen.
De vruchtgebruiker is ertoe gehouden om onderhoudsherstellingen ten aanzien van het goed te verrichten die, op korte of lange termijn, nodig zijn om de waarde van het goed te vrijwaren, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht. Grove herstellingen, dit zijn herstellingen die betrekking hebben op de structuur van het goed of van zijn inherente bestanddelen of waarvan de kosten manifest de vruchten van het goed te boven gaan, moet de blote eigenaar uitvoeren na overleg met de vruchtgebruiker. Deze laatste kan hiervoor geen aanspraak maken op een vergoeding. De blote eigenaar is echter niet gehouden tot de grove herstellingen die betrekking hebben op de bouwwerken en beplantingen die de vruchtgebruiker zelf heeft aangebracht, noch tot de herstellingen die uitsluitend aan de vruchtgebruiker te wijten zijn. De blote eigenaar die de grove herstellingen uitvoert, kan van de vruchtgebruiker eisen dat hij proportioneel bijdraagt in de kosten van deze herstellingen. Deze bijdrage wordt bepaald in verhouding tot de waarde van het vruchtgebruik tegenover de waarde van de volle eigendom. Wanneer een van de partijen zijn herstellingsplicht niet nakomt, kan de andere partij zich tot de rechter wenden om de onwillige partij daartoe te verplichten.
Precies omwille van de vraag wie waarvoor moet instaan, legt de wetgever aan de vruchtgebruiker en de blote eigenaar de verplichting op om bij de aanvang van het vruchtgebruik een beschrijving op te maken van alle goederen die dan op het einde in dezelfde staat en hoeveelheid moeten worden teruggegeven. Vooral de vruchtgebruiker heeft daarbij belang want bij gebreke van dergelijke beschrijving wordt hij vermoed, behoudens tegenbewijs, de goederen in goede staat van onderhoud en zonder enig gebrek ontvangen te hebben.
Als garantie dat dezelfde goederen in dezelfde staat terug ter beschikking gesteld worden op het einde van het vruchtgebruik, moet de vruchtgebruiker het goed in volle eigendom verzekeren voor de gebruikelijke risico's, en hiervoor de premies te betalen. Een onroerend goed moet in elk geval verzekerd worden tegen brand. De vruchtgebruiker moet het bewijs van de verzekeringspolis aan de blote eigenaar voorleggen op diens eerste verzoek.

Aangezien het – maximaal – levenslange karakter tot de essentie van het vruchtgebruik behoort, komt er in elk geval een einde aan het vruchtgebruik als de vruchtgebruiker overlijdt of als de vruchtgebruiker-rechtspersoon ophoudt te bestaan ten gevolge van faillissement of vrijwillige, wettelijke of gerechtelijke ontbinding. Niets sluit echter uit dat contractueel een kortere termijn wordt overeengekomen, maar in elk geval is het leven van de vruchtgebruiker-fysieke persoon of het faillissement of de ontbinding van de vruchtgebruiker-rechtspersoon de maximumgrens. Hoe dan ook is de maximumtermijn negenennegentig jaar, behoudens voor de vruchtgebruiker-fysieke persoon die deze maximumtermijn overleeft. De vruchtgebruiker, natuurlijke of rechtspersoon, kan zijn recht van vruchtgebruik overdragen (verkopen, verhuren …) aan derden. Deze derden kunnen echter nooit meer rechten verwerven dan de vruchtgebruiker kon overdragen. Het vruchtgebruik blijft dus in die zin gebonden aan de persoon van de oorspronkelijke vruchtgebruiker. Wie een vruchtgebruik koopt, koopt met andere woorden een risicovolle zaak. Als de vandaag verkopende vruchtgebruiker morgen sterft, dan is de koper vandaag zijn geld en morgen zijn vruchtgebruik kwijt.

Het vruchtgebruik als zakelijk gebruiksrecht eindigt op de wijzen die krachtens art. 3.15 en 3.16 BW in principe voor alle zakelijke rechten respectievelijk zakelijke gebruiksrechten gelden:

het verstrijken van de duur zoals hiervoor besproken;
de verjaring door onbruik (als gedurende dertig jaar het vruchtgebruik niet uitgeoefend wordt);
de vervallenverklaring uitgesproken door de rechter wanneer de vruchtgebruiker op manifeste wijze misbruik maakt van zijn gebruik en genot;
de vermenging van de hoedanigheden van vruchtgebruiker en blote eigenaar.

F. Erfpacht en opstal

Het erfpachtrecht is een zakelijk gebruiksrecht dat een vol gebruik en genot verleent van andermans goed dat onroerend is uit zijn aard of door incorporatie. De erfpachter mag daarbij niets doen dat de waarde van het onroerend goed vermindert, onder voorbehoud van normale slijtage, ouderdom of overmacht. Hij kan wel, tenzij anders overeengekomen met de erfpachtgever, de bestemming van het onroerend goed wijzigen. Het volle genot omvat zowel het gebruik als de vruchten. Een erfpachtovereenkomst lijkt op het eerste gezicht op een huur- of pachtovereenkomst. Deze houden echter enkel vorderingsrechten in, terwijl erfpacht een zakelijk recht is. Huurcontracten zijn verder doorgaans ook van kortere duur, terwijl erfpachtovereenkomsten minstens vijftien jaar en niet langer dan negenennegentig jaar kunnen duren. Het erfpachtrecht kan worden verlengd, evenwel zonder dat zijn totale duurtijd meer dan negenennegentig jaar mag bedragen. Het kan worden hernieuwd met het uitdrukkelijk akkoord van de partijen. Het erfpachtrecht kan zelfs uitzonderlijk eeuwigdurend zijn wanneer en zolang het voor doeleinden van het openbaar domein door de eigenaar van het onroerend goed gevestigd is. De erfpachter kan ook bouwwerken en beplantingen aanbrengen op het in erfpacht gehouden onroerend goed. Tijdens de duur van het erfpachtrecht is hij daarvan de eigenaar krachtens zijn accessoir opstalrecht. Tenzij anders overeengekomen werd, kan de erfpachtgever niet eisen dat de erfpachter de bouwwerken en beplantingen afbreekt bij het einde van de erfpacht. Dan wordt de erfpachtgever er eigenaar van en dient hij, behoudens andersluidende overeenkomst, de erfpachter te vergoeden daarvoor volgens de principes inzake de ongerechtvaardigde verrijking. Dat betekent dat de vergoeding gelijk is aan het bedrag van de verrijking van de erfpachtgever, zonder meer te mogen bedragen dan de verarming van de erfpachter.

Het recht van opstal is het zakelijk gebruiksrecht dat het eigendomsrecht verleent op al dan niet gebouwde volumes, voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond om er bouwwerken of beplantingen te hebben, voor een contractueel af te spreken termijn van maximaal negenennegentig jaar. Het opstalrecht kan worden verlengd, maar de totale duurtijd mag niet meer dan negenennegentig jaar bedragen. Het opstalrecht kan worden hernieuwd met het uitdrukkelijk akkoord van de partijen. Het kan eeuwigdurend zijn wanneer en zolang het door de eigenaar van de grond gevestigd is hetzij voor doeleinden van het openbaar domein, hetzij om de verdeling in volumes mogelijk te maken van een complex en heterogeen onroerend geheel dat verschillende volumes omvat die in aanmerking komen voor zelfstandig en verscheiden gebruik en onderling geen enkel gemeenschappelijk deel hebben. De duurtijd volgt de duur van het hoofdrecht wanneer het opstalrecht als accessoir recht geldt in het kader van bijvoorbeeld een vruchtgebruik of een erfpacht. Het recht van opstal is als het ware een uitzondering op het recht van natrekking, waardoor de eigenaar van de grond ook eigenaar wordt van al wat erop gebouwd wordt. Er komt een soort horizontale en tijdelijke splitsing van het onroerend goed tot stand. Van het recht van opstal wordt bijvoorbeeld gebruikgemaakt om parkeergarages aan te leggen. De grond blijft eigendom van de gemeente (die overigens geen publiek domein zou kunnen vervreemden), maar de garage zelf is privé-eigendom van de exploitant. Een opstalhouder heeft een heel groot recht: hij kan zijn recht vervreemden, het hypothekeren, er vruchtgebruik op toekennen. Bij het einde van het opstalrecht gaat het eigendomsrecht op het volume samen met de daarbinnen gerealiseerde bouwwerken en beplantingen over op de opstalgever. Of daarvoor een vergoeding door de opstalgever aan de opstalhouder verschuldigd is, mogen zij onderling overeenkomen. Wanneer ze daarover niets geregeld hebben, bepaalt de wet dat de opstalgever de opstalhouder moet vergoeden volgens de principes inzake de ongerechtvaardigde verrijking. Dat betekent dat de vergoeding gelijk is aan het bedrag van de verrijking van de opstalgever, zonder meer te mogen bedragen dan de verarming van de opstalhouder.

G. Erfdienstbaarheden

Een erfdienstbaarheid is een last (om iets te dulden, om iets niet te doen of uitzonderlijk ook om iets te doen) op een lijdend erf tot nut van een heersend erf dat aan een andere eigenaar toebehoort, of tot algemeen nut. In dit laatste geval spreken we van openbare erfdienstbaarheden. De last die op één erf ligt, is dan niet zozeer tot nut van een of enkele andere private eigendommen, maar strekken tot het algemeen belang. Zo zijn de vele stedenbouwkundige voorschriften, zoals het verbod om in landbouw- of natuurgebied een huis te bouwen, openbare erfdienstbaarheden. De erfdienstbaarheden van privaat nut worden dan weer opgelegd tot privaat nut van een erf van een andere eigenaar (de afvloeiing van een akker bijvoorbeeld komt de akker zelf ten goede en niet de eigenaar). Uitzonderlijk kan het echter ook ten voordele van de eigenaar zelf zijn. Zo komt het recht om water te putten in een aanpalend perceel vooral ten goede aan de eigenaar zelf, die dit water aanwendt voor zijn persoonlijk huishoudelijk gebruik. Belangrijk is wel dat hij dit recht dan wel enkel en alleen kan uitoefenen in zijn hoedanigheid van eigenaar of rechtmatig gebruiker van het aanpalende erf en het recht dus wel degelijk verbonden blijft aan het erf en niet aan de persoon. Veel voorkomende erfdienstbaarheden zijn het recht van overgang (het conventioneel recht om over andermans grond te gaan), het recht van uitweg (het wettelijk recht om wegens ingeslotenheid over andermans grond naar de openbare weg te gaan of te rijden volgens de noden van de exploitatie van het eigen erf), het recht van dakdrop (het recht om het regenwater van het eigen dak op andermans grond of gebouw te laten aflopen), het recht van licht en/of uitzicht (het recht om via een al dan niet doorzichtige opening in de muur licht te trekken of uitzicht te hebben over andermans grond, tegen de wettelijke minimumbepalingen inzake afstand en plaatsing), het recht van inbalking en verankering (een versteviging van het eigen gebouw door verbinding aan een aanpalend gebouw), het recht van overbouw (het recht een uitstekend balkon of huisgedeelte te hebben boven de grond van de buur), het recht van nutsleidingen enz.

Erfdienstbaarheden hebben de volgende kenmerken:

Het zijn steeds onroerende rechten. In de definitie is sprake van lijdende en heersende erven. Dit zijn zowel bebouwde als onbebouwde onroerende goederen. Roerende goederen kunnen geen voorwerp van een erfdienstbaarheid zijn.
Precies omdat onroerende goederen normaal gezien niet vergaan, zijn erfdienstbaarheden in beginsel ook eeuwigdurend.
Precies ook omdat ze altijd betrekking heeft op een erf, is een erfdienstbaarheid steeds een accessorium of bijkomstigheid. Eenmaal een erfdienstbaarheid aan een onroerend goed gekoppeld is, blijft zij dit goed volgen. Wie het onroerend goed overdraagt, draagt de last mee over en elke nieuwe eigenaar moet de last dulden, in principe trouwens zonder daar een vergoeding voor te kunnen vragen (tenzij de wet of een contract het anders bepaalt).
Een erfdienstbaarheid verleent in principe geen exclusief zakelijk gebruiksrecht op andermans goed: de titularis van het lijdend erf kan het deel van het onroerend goed dat met de erfdienstbaarheid bezwaard is, namelijk zelf ook nog blijven gebruiken.
Erfdienstbaarheden zijn normaal gezien ook ondeelbaar. Dit betekent dat als het lijdende of het heersende erf verdeeld wordt, de erfdienstbaarheid aan de beide (of meerdere) nieuwe lijdende of heersende erven blijft kleven, al mag de splitsing in principe niet leiden tot een gevoelige verzwaring voor het lijdende erf of tot schade voor het heersend erf.

Erfdienstbaarheden worden op verschillende wijzen gevestigd:

Ze kunnen ontstaan door de natuurlijke ligging van de onroerende goederen. Op een lager op de helling gelegen onroerend goed weegt bijvoorbeeld de last om het regenwater, dat van een hoger gelegen goed komt, te laten passeren.
De wet legt heel wat erfdienstbaarheden op, vaak ten voordele van het algemeen nut. We denken daarbij in de eerste plaats aan de openbare erfdienstbaarheden. Zo mag in de Vlaamse kuststreek niemand nog bouwen in de duinen op basis van het Duinendecreet, of moet je aanvaarden dat elektriciteitsleidingen of telefoonlijnen worden aangelegd op jouw stuk grond. Ook sommige privaatrechtelijke erfdienstbaarheden worden echter door de wet gecreëerd en geregeld: de afstand vereist bij bepaalde bouwwerken of beplantingen, de uitzichten op het eigendom van de nabuur, de dakdrop (het water dat van je dak loopt, moet je zodanig laten lopen dat het op je eigen grond terechtkomt, niet op die van je buurman), het recht van uitweg …
Erfdienstbaarheden kunnen worden gevestigd door middel van een rechtshandeling. Zo kunnen eigenaars van naburige percelen grond afspraken maken over bepaalde lasten. De eigenaar van een bestaand huis kan bijvoorbeeld aan de eigenaar van het aanpalend perceel, die ook een gebouw wenst op te trekken, toestaan om balken te laten steunen op de bestaande muren.
Enkel zichtbare erfdienstbaarheden kunnen gevestigd worden door verkrijgende verjaring. De toepasselijke verjaringstermijn bedraagt 10 jaar bij goede trouw en 30 jaar bij kwade trouw. Zo kan een erfdienstbaarheid van overgang door verkrijgende verjaring worden verkregen indien er feitelijk regelmatig een overgang plaatsvond, wat kan veruitwendigd worden door sporen op het lijdend erf, zoals snoeiwerken om de weg toegankelijk te houden, de aanleg van een verharding, bandensporen van een voertuig, enz.
Ten slotte kunnen erfdienstbaarheden ook nog door bestemming van de eigenaar gevestigd worden. Wanneer een perceel grond of een (deel van een) gebouw de facto dienstbaar is aan een ander perceel of een ander (deel van hetzelfde) gebouw van dezelfde eigenaar, dan is er geen erfdienstbaarheid. Wanneer de eigenaar een of beide percelen of gebouwen echter overdraagt aan een andere (respectievelijk twee verschillende) eigenaars zodat een splitsing tot stand komt, dan ontstaat wel een erfdienstbaarheid. Dan is de wettelijke voorwaarde dat het om een erf van een andere eigenaar moet gaan immers vervuld.

Beide laatste verwervingswijzen gelden enkel en alleen voor zichtbare erfdienstbaarheden. Zichtbare erfdienstbaarheden zijn voor een normaal voorzichtige en redelijke titularis van een zakelijk recht op het lijdend erf zichtbaar door duurzame en zichtbare bouwwerken of een geregelde activiteit, waarvan er sporen zijn op het lijdende erf. De overige erfdienstbaarheden zijn niet zichtbaar. Zichtbare erfdienstbaarheden worden dus door een uiterlijk teken of een materiële toestand veruitwendigd (bv. een wegverharding en een poort).

Wie een erfdienstbaarheid erkend wil zien of het bestaan ervan betwist, kan hiervoor naar de vrederechter stappen. De rechter beslist dan, maar kan niet zelf een erfdienstbaarheid creëren ten opzichte van het heersende erf. Hij kan enkel vaststellen dat er een erfdienstbaarheid bestaat. Een vonnis is dus nooit een wijze waarop een erfdienstbaarheid tot stand komt. De rechter kan alleen de modaliteiten of manieren van uitoefening ervan vaststellen.

Er zijn verschillende manieren waarop erfdienstbaarheden eindigen. Daarvoor kunnen we verwijzen naar de algemene wijzen van tenietgaan van zakelijke rechten (art. 3.15 BW) en van zakelijke gebruiksrechten (art. 3.16 BW). Wel heeft de wetgever twee van deze algemene wijzen van tenietgaan voor erfdienstbaarheden bijzonder geregeld:

Een erfdienstbaarheid kan ophouden te bestaan ingevolge de niet-uitoefening gedurende dertig jaar, en dit ongeacht of dit het gevolg is van een menselijk handelen, een materiële belemmering of overmacht. De erfdienstbaarheid gaat dan teniet in de mate van het onbruik, zodat ook van een gedeeltelijk tenietgaan sprake kan zijn.
De vermenging is het spiegelbeeld van de bestemming van de huisvader. Wanneer lijdend en heersend erf in één hand verenigd worden, dan is er geen sprake meer van twee verschillende eigenaars en is er dus voortaan ook geen erfdienstbaarheid meer. Wanneer de erven nadien weer gescheiden worden, is het niet zo dat de erfdienstbaarheid automatisch herleeft. Wel kan dan een nieuwe erfdienstbaarheid door bestemming van de eigenaar ontstaan.
Ten slotte kan een erfdienstbaarheid ook eindigen door een verlies van nut. De eigenaar van het lijdende erf kan aan de vrederechter vragen om vast te stellen dat er geen erfdienstbaarheid meer is wegens het totaal verdwenen zijn van enig nut, zelfs voor de toekomst. De meeste rechtspraak hierover is echter streng, omdat ook maar de kleinste mogelijkheid van nut totaal afwezig moet zijn.

H. Accessoire zakelijke rechten of zakelijke zekerheden

a. Algemeen

Zakelijke zekerheden strekken ertoe de nakoming van een schuldvordering te waarborgen voor de schuldeiser. Een schuldenaar van een vorderingsrecht is verplicht met geheel zijn vermogen in te staan voor betaling. Maar dit biedt een schuldeiser niet steeds de garantie dat zijn schuldvordering zal worden betaald. Zo is dit te vrezen wanneer het vermogen van de schuldenaar afneemt of de schuldeiser in samenloop komt met vele andere schuldeisers. Als het vermogen onvoldoende is, wordt de beperkte opbrengst in principe verdeeld tussen de schuldeisers, die dan slechts gedeeltelijk betaald zullen zijn.

Daarom zijn er zekerheden ingesteld. Zekerheden zijn juridische technieken, waardoor een schuldeiser meer waarborgen opbouwt dan enkel het vermogen van de schuldenaar. Terwijl persoonlijke zekerheden ten behoeve van een schuldeiser het vermogen van een andere persoon toevoegen aan het vermogen van een schuldenaar en er dus een bijkomende schuldenaar is die garant staat (bv. de borgstelling of de hoofdelijke aansprakelijkheid, zie verder), wordt bij zakelijke zekerheden een bepaald goed tot zekerheid gesteld. Zakelijke zekerheden verlenen de schuldeiser het recht om in geval van niet-betaling van de gewaarborgde schuldvordering bij voorrang op andere schuldeisers te worden betaald met de opbrengt van het goed of de goederen waarop de zakelijke zekerheid slaat. De meest belangrijke zakelijke zekerheden zijn de voorrechten, de hypotheek en het pand. Niet alle schuldeisers staan dientengevolge op gelijke voet. De wetgever maakt een onderscheid tussen drie soorten schuldeisers: de gewone (of chirografaire), de bevoorrechte en de hypothecaire. Wie over een voorrecht beschikt, wordt eerst uitbetaald. Daarmee zijn echter niet alle problemen opgelost. Tegenwoordig kunnen meer en meer schuldeisers een voorrecht opeisen, maar ze kunnen dat soms slechts op bepaalde zaken en niet op andere. De “rangregeling” van de schuldeisers is daarom een kluif voor specialisten (notarissen en gerechtsdeurwaarders in het kader van de beslagprocedure) geworden. Omdat bevoorrechte en hypothecaire schuldeisers bij voorrang worden betaald als er een samenloop is met andere schuldeisers, blijven gewone schuldeisers meestal verstoken van enige terugbetaling.

b. Voorrechten

Een voorrecht is, zoals de naam het zelf zegt, een recht om voor de gewone schuldeisers betaald te worden. Je kunt voorrechten hebben op zowel roerende als onroerende goederen en ze worden enkel door de wet geregeld. De lijst van wettelijke voorrechten groeit gestaag waardoor het een bijzonder moeilijke aangelegenheid werd om de rangregeling van de bevoorrechte schuldvorderingen op te stellen bij de realisatie van de goederen van een insolvente schuldenaar.

Er zijn twee soorten voorrechten, nl. de algemene voorrechten (op alle roerende en/of onroerende goederen) en de bijzondere voorrechten (op bepaalde goederen). Algemene zijn bijvoorbeeld het voorrecht voor de begrafeniskosten, het voorrecht voor het loon van werknemers en tal van fiscale voorrechten. Voorbeelden van bijzondere voorrechten:

een verhuurder heeft een voorrecht op alle goederen die in het gehuurde goed staan (wanneer de huurder failliet wordt verklaard, heeft de verhuurder die sinds enkele maanden niet betaald is, een voorrecht op het meubilair, gereedschap of stock in het gehuurde goed staat);
een onbetaald gebleven verkoper van een goed (bv. een meubel, een stuk gereedschap of koopwaar) heeft een bijzonder voorrecht op het goed dat voorwerp is van de onbetaald gebleven levering;
de vereniging van mede-eigenaars van een appartementsmede-eigendom heeft een voorrecht op de prijs van de privatieve kavel van een mede-eigenaar die achterstallige bijdragen voor de lasten van de mede-eigendom verschuldigd is, maar slechts ten belope van de bijdragen van het lopende boekjaar en het eraan voorafgaande boekjaar.

Het is geen sinecure om de rangorde te bepalen. De belangrijkste regels van de rangregeling zijn:

bijzondere voorrechten gaan voor op algemene voorrechten en hypotheken;
de algemene voorrechten komen na hypotheken;
de volgorde van de algemene voorrechten wordt bepaald in de wet;
de volgorde van de bijzondere voorrechten wordt bepaald door de datum van publiciteit of door de aard van het voorrecht.

Daarenboven zal het faillissements- en insolventierecht deze moeilijke rangorde mogelijks nog verstoren. Indien de schuldenaar failliet wordt verklaard, worden de individuele uitvoeringsrechten van de bevoorrechte schuldeisers opgeschort gedurende de afwikkeling van het faillissement. De faillissementswetten hebben ook wijzigingen aangebracht aan de wijze waarop individuele voorrechten na een vonnis van faillietverklaring al dan niet overeind blijven.

c. Hypotheek

Een hypotheek is een zakelijke zekerheid die gevestigd is op het onroerend goed ter voldoening van een verbintenis. De publiciteit hiervan is wettelijk en eenvormig geregeld. Een hypotheek moet gevestigd worden bij authentieke akte, waarvan een uittreksel (borderel) wordt ingeschreven in de registers van het kantoor Rechtszekerheid. Wanneer verschillende hypotheken op eenzelfde goed worden gevestigd, dan geldt de voorrang in chronologische volgorde van de inschrijving. Er is hier dus geen effectieve buitenbezitstelling. De schuldenaar blijft volledig zijn grond of gebouw in handen houden.

Een hypotheek wordt meestal gevestigd bij overeenkomst als accessorium van een krediet of een lening, maar een hypotheek kan ook uit de wet ontstaan (zoals de wettelijke hypotheek van het OCMW) of uitzonderlijk bij testament gevestigd worden. De meest gekende hypotheek is deze die je aan de bank verleent wanneer je een lening aangaat voor de aankoop of bouw van een huis.

De hypotheek wordt voor een vaste wettelijke termijn van dertig jaar ingeschreven op het kantoor Rechtszekerheid. Nadat de schuldvordering die door de hypotheek gewaarborgd wordt, voldaan is, kan tot de doorhaling van de hypothecaire inschrijving overgegaan worden. Dit vergt een kost maar is slechts vereist wanneer het onroerend goed aan een derde overgedragen wordt of een nieuwe hypothecaire schuldeiser de opheffing van de hypotheek van de vorige hypothecaire schuldeiser eist. Na dertig jaar valt de hypothecaire inschrijving, behoudens hernieuwing, van rechtswege en zonder kosten weg.

d. Pand

Pand is de naam voor de zakelijke zekerheid op een roerend goed. Het is een bijkomstig zakelijk recht. De pandovereenkomst is een consensuele overeenkomst. Deze komt tot stand door de eenvoudige toestemming van de partijen. Als de pandgever echter een consument is, is een geschrift vereist. De schuldenaar (pandgever) stelt een roerend goed (vaak met een hoge intrinsieke waarde, zoals juwelen) ter beschikking van de schuldeiser (pandhouder), die bij eventueel uitblijven van betaling van de schuld, dit goed zal kunnen laten verkopen om met de opbrengst voldaan te worden bij voorrang op andere schuldeisers. Dergelijke realisatie mag echter enkel met rechterlijke toestemming als de pandgever een consument is. Er is echter hoe dan ook geen uitvoerbare titel nodig. Als er “buitenbezitstelling” is en het pand dus effectief in handen van de pandhouder komt, dan spreken we van “vuistpand”. De pandgever kan echter ook de facto het goed bij zich houden. Dan wordt de pandovereenkomst geregistreerd en spreken we van “registerpand”. De overeenkomst beschrijft de bezwaarde goederen, de gewaarborgde schuldvorderingen en het maximaal bedrag tot beloop waarvan de schuldvorderingen gewaarborgd zijn.

De pandgever mag vrij over de bezwaarde goederen beschikken binnen een normale bedrijfsvoering. Partijen kunnen wel anders overeenkomen. Met die regel wil de wetgever de mogelijkheid bieden aan de pandgever om zijn normale activiteiten voort te zetten en de in pand gegeven goederen als bedrijfsmiddelen te blijven gebruiken om inkomsten te genereren. Het pandrecht, wanneer het gaat om een bezitloos pand, moet geregistreerd worden in een nationaal pandregister. De pandhouder zorgt voor de registratie in het elektronische register op https://pangafin.belgium.be.

e. Retentierecht

Het retentierecht is in essentie een verbintenisrechtelijke rechtsfiguur die de schuldeiser het recht verleent om de afgifte van een goed aan zijn schuldenaar op te schorten zolang die schuldenaar zijn schuld niet voldaan heeft (denk aan een garagist die de sleutels van de herstelde wagen pas afgeeft nadat de klant de herstelfactuur betaald heeft). Aangezien de schuldeiser ook een recht van voorrang op dit goed heeft, namelijk eenzelfde recht van voorrang als een pandhouder, is het retentierecht ook opgenomen in de wet als een zakelijke zekerheid.

f. De borgtocht als persoonlijke zekerheid

Hoewel geen “zakelijke rechten” vermelden we hier ten slotte de persoonlijk zekerheid van de borgtocht. Het is ook een accessoir of bijkomstige recht, waarvan het (voort)bestaan afhangt van het bestaan van de hoofdschuld. De borgtocht is een overeenkomst waarbij iemand (de borg) zich tegenover de schuldeiser van een verbintenis verbindt tot nakoming van de verbintenis van een derde (de hoofdschuldenaar), voor het geval deze laatste die niet zelf nakomt. Borgtocht kan kosteloos of bezoldigd zijn.

Uit het essentieel bijkomstig karakter van de borg vloeit voort dat de borg nooit tot meer gehouden kan zijn dan de hoofdschuldenaar. Verder is de borgtocht ook subsidiair. Dit betekent dat de schuldeiser zich in regel steeds in de eerste plaats tot de hoofdschuldenaar moet richten en pas in tweede orde tot de borg. Wanneer de borg eerst aangesproken wordt, kan hij zich beroepen op het voorrecht van uitwinning. Dit wil zeggen dat hij van de schuldeiser kan eisen te bewijzen dat hij reeds gepoogd heeft zijn of haar vordering uit te winnen tegenover de hoofdschuldenaar. De borg kan bij overeenkomst van dit voorrecht afstand doen door zich solidair borg te stellen, wat betekent dat de schuldeiser onmiddellijk en rechtstreeks betaling kan eisen. Wanneer er verschillende borgen zijn, kan de borg ook het voorrecht van schuldsplitsing inroepen. Dit houdt in dat de schuldeiser zijn vordering splitst tegenover de diverse borgen. Ook hiervan kan conventioneel afstand worden gedaan. Kredietinstellingen eisen doorgaans dat de borgen zich “solidair en ondeelbaar” verbinden, wat een afstand impliceert van de beide excepties. De borg die aangesproken wordt, kan alle excepties inroepen die betrekking hebben op de hoofdschuld. Zo zal hij zich kunnen beroepen op de verjaring of betaling van de hoofdschuld of de strijdigheid ervan met het dwingend recht. De borg die de schuld betaald heeft, treedt van rechtswege in alle rechten die de schuldeiser had tegenover de hoofdschuldenaar.

Het Burgerlijk Wetboek regelt ook de kosteloze borgtocht, vaak een vriendendienst of familiale gunst. Het definieert het begrip kosteloze borgtocht, regelt de bewijslastverdeling, bepaalt de vorm waaraan een kosteloze borgtocht moet voldoen, de duur waarvoor hij kan worden aangegaan en de verplichtingen van de partijen. Nieuw is dat de wet uitdrukkelijk bepaalt dat er op straffe van nietigheid geen kosteloze borgtocht kan worden afgesloten waarvan het bedrag kennelijk niet in verhouding is tot de terugbetalingsmogelijkheden van de borg, waarbij deze mogelijkheid beoordeeld moet worden in het licht van de roerende en onroerende goederen en inkomsten van deze laatste. De kosteloze borg kan in bepaalde omstandigheden bevrijd worden, ook al betaalt de hoofdschuldenaar zijn of haar schulden niet, wanneer deze laatste failliet werd verklaard of onderworpen is aan een collectieve schuldenregeling.