A. Definitie
Huur van goederen is een contract waarbij een partij, de verhuurder, aan een andere partij, de huurder, het genot van een goed verschaft gedurende een zekere tijd en tegen een bepaalde prijs (artikel 1709 oud Burgerlijk Wetboek). Zowel roerende als onroerende goederen kunnen gehuurd worden (artikel 1713 oud Burgerlijk Wetboek). Het contract is in principe consensueel van aard. Dit betekent dat het contract tot stand komt van zodra er tussen de partijen wilsovereenstemming bestaat over het goed dat zal gehuurd worden, en de prijs die daar tegenover staat. Er is dus in principe geen geschrift vereist.
Elke verhuur is onderworpen aan de bepalingen van het algemeen huurrecht (artikelen 1714-1762bis oud Burgerlijk Wetboek). Er zijn echter, voornamelijk wat onroerende goederen betreft, heel wat bijzondere wettelijke regelingen, die specifiek gelden voor bepaalde soorten huur. Ze zijn vooral ingevoerd ter bescherming van de huurder, die gewoonlijk de zwakke partij is in de huurovereenkomst. Elk van die wettelijke regelingen schrijft daarom op dwingende wijze minimum- of maximumvoorwaarden voor in verband met de duur van de huurperiode, de duur van de opzegperiode en de redenen van de opzeg, mogelijkheden tot huurhernieuwing, aanpassing van het gehuurde goed, aanpassing van de huurgelden en zo meer (zie c.). Als over een specifiek aspect niets is gestipuleerd in het (bijzonder) huurrecht, zijn het algemeen verbintenissenrecht, het algemeen huurrecht en de contractvrijheid (weliswaar ondergeschikt) van toepassing.
B. Verbintenissen van de partijen
Op grond van het algemeen huurrecht is de verhuurder verplicht om het gehuurde goed in goede staat te leveren, om de eigenaarsherstellingen te doen tijdens de duur van de overeenkomst en om het rustig huurgenot te garanderen aan de huurder (artikelen 1719 en 1720 oud Burgerlijk Wetboek). Dit laatste impliceert enerzijds dat de verhuurder zich er zelf van moet onthouden enige daad te stellen die de huurder in zijn genot zou hinderen en anderzijds dat hij moet garanderen dat derden geen aanspraken op het gehuurde goed maken. Wanneer de verhuurder bijvoorbeeld tijdens de huurovereenkomst een erfdienstbaarheid toestaat aan een derde, komt hij tekort aan zijn verplichtingen naar de huurder toe. De verhuurder dient wel niet in te staan voor feitelijke hinder door derden, waar hij of zij geen zaken mee heeft. De huurder zal dan zelf in bescherming moeten voorzien, meestal op grond van burenhinder.
De huurder moet het onroerend goed van voldoende huisraad voorzien, de huurprijs tijdig betalen en het goed als een normaal zorgvuldig persoon gebruiken. Hij moet instaan voor de gewone huurherstellingen en moet de zaak na afloop in goede staat terug ter beschikking stellen van de verhuurder (artikel 1728 oud Burgerlijk Wetboek). Hij is aansprakelijk voor de schade die tijdens de huurovereenkomst is ontstaan, maar niet voor loutere veroudering van het goed. Werd bij aanvang van de overeenkomst een plaatsbeschrijving opgemaakt, dan moet de huurder na afloop het goed in dezelfde staat teruggeven, op de loutere veroudering na. Werd er geen plaatsbeschrijving opgemaakt, dan wordt de huurder geacht het goed in dezelfde staat ontvangen te hebben zoals hij het op het einde teruggeeft (artikel 1730 en 1731 oud Burgerlijk Wetboek). De verhuurder mag dan wel nog met alle middelen van bewijs aantonen dat de huurder schade veroorzaakt heeft, wat een rechtsfeit is.
Bij opmaak van een huurovereenkomst met een particulier, zal de professionele verhuurder er ook rekening moeten mee houden dat de regels inzake consumentenbescherming ook hier dwingende beperkingen kunnen opleggen aan de clausules die in de overeenkomst kunnen worden opgenomen. Zo zal de huurder, ongeacht of de overeenkomst zijn hoofdverblijf betreft, mogelijk de ongeldigheid kunnen inroepen van alle clausules waarbij een kennelijk onevenwicht geschapen wordt in de rechten van partijen.
C. Bijzondere huurovereenkomsten
a. De huurovereenkomst met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder
Wanneer het verhuurde goed, met uitdrukkelijke of stilzwijgende toestemming van de verhuurder, bestemd wordt tot hoofdverblijfplaats van de huurder(s), dan geniet de huurder een bijzondere bescherming door het zogenaamde woninghuurrecht. Deze bescherming wordt gegarandeerd door de Woninghuurwet (voor woninghuurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder, die werden gesloten voor 1 januari 2019) en het Vlaams Woninghuurdecreet (voor schriftelijke woninghuurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het Vlaams gewest, die werden gesloten vanaf 1 januari 2019; de bespreking hierna geeft de regels van dit decreet weer).
In de regel wordt de huurder een duur van negen jaar gegarandeerd (overeenkomsten van kortere duur zijn slechts toegelaten mits een schriftelijk contract wordt aangegaan voor maximaal drie jaar, dat slechts eenmaal schriftelijk kan worden verlengd zonder dat de totale duur drie jaar mag overschrijden). De verhuurder kan wel, onder bepaalde voorwaarden, vervroegd opzeggen met een opzeggingstermijn van zes maanden (te allen tijde voor eigen gebruik, na het verstrijken van de eerste driejaarlijkse periode voor grondige renovatiewerken of, tegen het einde van een driejaarijkse periode zonder motivering, maar in dit laatste geval moet een vergoeding aan de huurder betaald worden). De huurder kan op ieder tijdtip opzeggen, met een opzeggingstermijn van drie maanden; eindigt die opzegging in het eerste, tweede of derde jaar, dan is een vergoeding van drie, twee of één maand huurprijs door de huurder verschuldigd. Bij een opzegging die op ieder tijdstip kan worden gedaan, begint de termijn te lopen op de eerste dag van de maand nadat de opzegging werd gedaan.
Het gehuurde goed dient te beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. De conformiteitsvereisten waaraan een huurwoning moet voldoen, zijn uitgewerkt in de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Deze elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten worden door de Vlaamse regering nader uitgewerkt in technische verslagen en het technisch handboek. Deze kwaliteitsnormen betreffen de oppervlakte van de woongedeelten, de sanitaire voorzieningen, de isolatie en verwarming, de verluchting, de aanwezigheid van voldoende en veilige elektrische installaties voor de verlichting van de woning en het veilige gebruik van elektrische apparaten, de veiligheid van de gasinstallaties, de aanwezigheid van een rookmelder, de stabiliteit en de toegankelijkheid van het gebouw. De burgemeester kan woningen die niet voldoen, ongeschikt of onbewoonbaar verklaren. De verhuurder riskeert ook strafsancties.
Elke verhuurder die een onroerend goed, bestemd tot hoofdverblijfplaats, verhuurt, kan bij de gemeente een conformiteitsattest aanvragen en een afschrift ervan overhandigen aan de huurder of kandidaat-huurder; uit het attest blijkt dat voldaan is aan de conformiteitsvereisten.
In het decreet is ook de mogelijkheid voorzien een renovatiecontract te sluiten. Hierbij verbindt de huurder zich ertoe om, in ruil voor vermindering van de huurprijs, werken uit te voeren in het verhuurde goed; die werken kunnen ook betrekking hebben op de conformiteitseisen waaraan het gehuurde goed moet voldoen.
Verder voorziet het decreet onder meer in bijzondere regelingen op het gebied van de overdracht van huur of de onderverhuring en het verbod om de onroerende voorheffing ten laste te leggen van de huurder. Bij het einde van de overeenkomst kan de huurder, wanneer hij buitengewone omstandigheden kan aantonen, aan de vrederechter om een verlenging van het huurrecht verzoeken. De vrederechter oordeelt dan in billijkheid en weegt de belangen van de beide partijen tegenover elkaar af.
De kandidaat-verhuurder moet verplicht de huurprijs (inclusief gemeenschappelijke kosten) afficheren (zowel op aanplakbrieven die aan de woning worden aangebracht als in advertenties); er moet een geschreven huurovereenkomst worden opgesteld met een aantal in de wet opgesomde minimumvermeldingen; de huurovereenkomst moet een verplichte verwijzing bevatten naar een overheidswebsite (met uitleg over de huurwetgeving, indexering van de huurprijs, toepasselijke kwaliteitsnormen …); bij de inwerkingtreding van de huurovereenkomst moet een tegensprekelijke plaatsbeschrijving worden opgesteld.
De huurder kan kiezen onder welke vorm hij een huurwaarborg betaalt van maximum drie maanden huur: hij kan de huurwaarborg betalen op een geïndividualiseerde rekening, een zakelijke zekerheid verstrekken gelijk aan drie maanden huur, of een borgstelling gelijk aan drie maanden huur aanbieden.
Het decreet legt, bijkomend bij de hiervoor genoemde wettelijke verplichtingen, op dat de verhuurder verplicht is om het contract te laten registreren en dat kosten van huurbemiddeling door immokantoren enkel ten laste zijn van de verhuurder. Nieuw is dat bij overlijden van de laatste huurder de huur eindigt bij afloop van de tweede maand na het overlijden. De echtgenoot en de wettelijke samenwoner worden van rechtswege medehuurder en beiden zijn hoofdelijk gehouden de huur te betalen. De minimale woningkwaliteitsnormen (zie Vlaamse Codex Wonen van 2021) moeten niet alleen bij aanvang van de overeenkomst aanwezig zijn, maar gedurende de volledige looptijd van het contract. Is dit bij aanvang niet het geval, dan is de overeenkomst absoluut nietig. Zowel de huurder als de verhuurder moeten een verzekering sluiten tegen brand- en waterschade. Arbitrageclausules worden verboden. Het decreet bepaalt dat bij uitvoeringsbesluit de lijst van kleine herstellingen, ten laste van de huurder, wordt vastgesteld. Een uitvoeringsbesluit regelt ook de verdeling van de kosten tussen huurder en verhuurder (bijv. kleine en grote herstellingen van de gemeenschappelijke delen, onderhoud lift, vergoeding syndicus).
Het Vlaams Woninghuurdecreet is niet alleen van toepassing op de huur van een hoofdverblijfplaats, maar ook op de huur van studentenkoten. Wat studentenhuurcontracten betreft, stelt het decreet onder meer dat een schriftelijk contract en een plaatsbeschrijving verplicht zijn. “Student” is elke persoon die ingeschreven is bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt. De huurprijs omvat alle kosten, met uitzondering van de kosten van energieverbruik, water en telecommunicatie, alsook de belasting op de tweede verblijven. Bij opeenvolgende overeenkomsten mag de basishuurprijs niet hoger zijn dan de aanvankelijke overeengekomen prijs. De huurwaarborg bedraagt maximaal twee maanden, te storten op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder of de verhuurder of bij middel van een zakelijke zekerheid. De waarborg die gestort werd op een rekening op naam van de verhuurder moet door de verhuurder uiterlijk drie maanden nadat de huurder het goed verlaten heeft, vrijgegeven worden. Overdracht van huur en onderhuur zijn verboden, tenzij partijen anders overeenkomen. Wanneer de student echter deelneemt aan een uitwisselingsprogramma (Erasmus) of een stage, moet de verhuurder echter in principe de onderhuur of overdracht van huur toestaan, tenzij er een gegronde reden is (bv. in het geval dat de nieuwe huurder geen student is). De partijen zijn vrij de huurtijd te bepalen. Het kan dus zowel 10, 11 als 12 maanden zijn. Stilzwijgende verlenging is niet mogelijk. Wanneer de student het contract beëindigt voor de inwerkingtreding, dan kan een opzeggingsvergoeding van maximaal twee maanden geëist worden indien de opzegging minder dan drie maanden voor de inwerkintreding van het contract wordt gedaan. Bij beëindiging van de studies, alsook bij overlijden van de ouders of een andere persoon die instaat voor het onderhoud, kan opgezegd worden mits betaling van twee maanden huur. In geval van overlijden van de student, loopt de huur af op het einde van de maand van het overlijden.
Als een huurder een laag inkomen heeft, en aan bepaalde voorwaarden voldoet, kan deze eventueel aanspraak maken op een sociale huurwoning. Hiervoor gelden evenwel andere regels (zie boek 6 Vlaamse Codex Wonen van 2021).
b. De handelshuur
De huur van onroerende goederen die door de huurder in hoofdzaak gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel of voor het bedrijf van een ambachtsman, die in rechtstreeks contact staat met het publiek, geniet een bijzondere bescherming door de Handelshuurwet van 30 april 1951, die in het oud Burgerlijk Wetboek is opgenomen. Essentiële elementen van een de handelshuur zijn de minimumduur van negen jaar, het recht van de huurder om het goed, mits het respecteren van een aantal voorwaarden, aan te passen aan zijn noden en wensen en dat de huurder in principe recht heeft om na de eerste periode van negen jaar, drie maal een hernieuwing te vragen, zodat een totale duur van 36 jaar wordt bereikt. Het mechanisme van huurhernieuwingen en eventuele bijhorende aanpassingen van de huurprijs is aan zeer strikte formele regels gebonden, gezien hier vaak zeer grote economische belangen spelen en de wetgever een evenwicht zocht tussen de belangen van de huurder (bescherming handelszaak) en de verhuurder (bescherming eigendomsrecht).
c. De pacht
De pacht is een overeenkomst waarbij een partij – de verpachter – de verbintenis aangaat het tijdelijke genot over onroerende goederen, hoofdzakelijk gebruikt voor een landbouwbedrijf, te verschaffen aan een andere partij – de pachter – tegen betaling van een vergoeding. Het is met andere woorden een huurovereenkomst met als voorwerp een goed dat hoofdzakelijk tot landbouwbedrijf bestemd is. Onder landbouwbedrijf verstaan we het voortbrengen van landbouwproducten die in hoofdzaak bestemd zijn voor de verkoop. De wet voorziet exhaustief de uitzonderingen, zoals industriële vetmesterijen.
De bescherming van de pachter bestaat onder meer uit een vereenvoudigde bewijsregeling voor het bestaan van de pachtovereenkomst, een garantie van een minimumduur van negen jaar, een beperking van de opzeggingsmogelijkheden door de verpachter, een beperking van de pachtprijs (een pachtprijzencommissie bepaalt voor drie jaar en per landbouwstreek een coëfficiënt waarmee het kadastraal inkomen van het perceel vermenigvuldigd kan worden om aldus de maximumpachtprijs te berekenen), de mogelijkheden om de pachtovereenkomst over te dragen en een recht van voorkoop in geval van vervreemding van het verpachte goed. De pachter heeft ook het recht gebouwen op te richten en werken uit te voeren die nuttig zijn voor de bewoonbaarheid of dienstig zijn voor de exploitatie en hij heeft recht op bepaalde vergoedingen bij het einde van de overeenkomst. De initiële pachtovereenkomst kan verlengd worden na verloop van haar duurtijd. In tegenstelling tot wat het geval is voor de handelshuurovereenkomst, hoeft de pachter hiervoor niets te ondernemen. Bij gebrek aan een rechtsgeldige opzegging (de procedure inzake pacht is zeer formalistisch) wordt de pacht telkens automatisch verlengd voor een periode van negen jaar. Omdat pacht een gewestelijke materie geworden is, werd de Pachtwet vervangen door het Vlaams Pachtdecreet. In dit decreet blijven de beschermingsmechanismen voor de pachter gelden.